Beylikdüzü Kira Avukatı Rehberi: Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklar, Beylikdüzü gibi kiralık konut ve işyerinin yoğun olduğu ilçelerde en sık karşılaşılan hukuki sorunların başında gelir. "Kiracımı nasıl çıkarabilirim?" ya da "Ev sahibim beni hangi gerekçeyle çıkarabilir?" soruları çoğu zaman aynı yere çıkar: tahliye. Bu yazıda konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliyenin hangi sebeplerle istenebileceğini, sürelerin neden önemli olduğunu ve zorunlu arabuluculuk aşamasını sade bir dille özetledik.

Tahliye Nedir, Hangi Kanuna Tabidir?

Tahliye, kiralanan taşınmazın kiracı tarafından boşaltılarak kiraya verene teslim edilmesidir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 339 ve devamı maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir. Kanun, kiracıyı koruyan bir yaklaşım benimser: Kiraya veren, sözleşme süresi doldu diye kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı ve öngörülen sürelere uyulması hâlinde mümkündür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan davalarda görevli mahkeme, kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt)

Kiracı muaccel hâle gelen kira bedelini ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m. 315). Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir ve tahliye istenebilir. Uygulamada bu talep, icra takibi yoluyla da ileri sürülebilmektedir.

İki Haklı İhtar

Kiracı, bir kira yılı içinde ya da bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2). Dava, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ancak boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m. 352/1). Taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir; sözleşme imzalanırken birlikte alınan tahliye taahhütleri uygulamada sıklıkla tartışma konusu olur.

Kiracının Aynı İlçede Oturmaya Elverişli Konutu Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m. 352/3). Bu dava da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Konut veya İşyeri Gereksinimi

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK m. 350/1). Gereksinimin gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Mahkeme bu koşulu somut olayın özelliklerine göre değerlendirir.

Yeniden İnşa ve İmar

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, değişiklik ya da genişletilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle geliyorsa, kiraya veren tahliye talep edebilir (TBK m. 350/2).

Bu iki sebebe dayanan davalar, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim süresine uyularak, bu tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Kiralananı Sonradan Satın Alan Yeni Malik

Kiralananı sonradan edinen yeni malik de gereksinim sebebiyle tahliye isteyebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve bildirimden itibaren altı ay sonra dava açması gerekir (TBK m. 351).

On Yıllık Uzama Süresi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347). Burada "on yıllık uzama süresi", sözleşmede kararlaştırılan ilk kira süresinin bitiminden sonra işlemeye başlar.

Beylikdüzü Kira Avukatı Açısından Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle gelmiştir. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, usulden reddedilebilir. İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise bu zorunluluğun dışında tutulmuştur.

Arabuluculuk görüşmelerinde tahliye tarihi, birikmiş kira borcu, depozito iadesi ve masrafların kimin tarafından karşılanacağı gibi konular bir arada konuşulabilir. Taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesinin içeriği, ileride doğabilecek uyuşmazlıklar açısından belirleyici olduğundan dikkatle hazırlanmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa dava yolu açılır.

Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Süreleri kaçırmayın: Tahliye sebeplerinin çoğunda dava veya takip için bir aylık süre öngörülmüştür. Bu süre kaçırılırsa talep çoğu zaman bir sonraki kira dönemine kalır.

• Bildirimleri yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapın: İhtar ve bildirimlerin noter aracılığıyla ya da ispatlanabilir bir yolla gönderilmesi, ileride yaşanabilecek ispat sorunlarını azaltır.

• Kira sözleşmesini ve ödeme kayıtlarını saklayın: Banka dekontları, yazışmalar ve teslim tutanakları yargılamada önemli deliller arasında yer alır.

• Kendi başınıza tahliye yoluna gitmeyin: Kilidi değiştirmek, elektrik veya su aboneliğini kesmek gibi yöntemler hukuka aykırıdır ve ayrı sorumluluk doğurabilir.

Kira tespiti, kira artışı ve depozito iadesi gibi diğer kira uyuşmazlıkları da benzer şekilde arabuluculuk ve süre kurallarına tabidir. Kendi durumunuzu değerlendirmek için randevu ve iletişim bilgilerimize İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı otomatik olarak çıkmak zorunda mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sürenin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz; kanunda sayılan bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.

Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye talepleri ise bu zorunluluğun dışındadır.

Ev sahibi ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir mi?

Evet. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir ve dava kanunda öngörülen süre içinde açılmalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.