Beylikdüzü Avukat Rehberi: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Beylikdüzü'nde tarla, bağ, bahçe ya da köy evi gibi taşınmazların birden fazla kişi adına kayıtlı olması oldukça yaygındır. Çoğu zaman bu ortaklık mirasla başlar; kuşaklar geçtikçe paydaş sayısı artar, taşınmazın nasıl kullanılacağı veya satılacağı konusunda anlaşmak zorlaşır. Paydaşlar anlaşamadığında başvurulan yol, halk arasında "izale-i şuyu" olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu yazıda davanın şartlarını, paylaşmanın nasıl yapıldığını ve dava öncesindeki zorunlu arabuluculuk aşamasını sade bir dille özetledik.

Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin ortak olarak malik olduğu bir malın paylaşılarak ortaklığın sona erdirilmesidir. Türk Medeni Kanunu'na göre (TMK m. 698) paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem gereği ya da malın sürekli olarak belli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylaşma imkânsız değilse, malın paylaşılmasını isteyebilir. Paydaşlar paylaşmanın biçimi konusunda anlaşamazsa paylaşmaya mahkeme karar verir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti

Tapuda her paydaşın payı belirli oranlarla gösteriliyorsa (örneğin 1/4, 3/8 gibi) paylı mülkiyet söz konusudur. Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar arasında doğan ve paylaşma yapılana kadar süren ortaklık ise elbirliği mülkiyetidir; bu durumda mirasçılar terekedeki mallara birlikte malik olur. Her iki durumda da ortaklığın giderilmesi istenebilir. Mirastan kaynaklanan ortaklıklarda dava açılırken mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gerekir.

Beylikdüzü Avukat Açısından Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle gelmiştir. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilebilir.

Arabuluculuk görüşmeleri, paydaşların taşınmazı aralarında nasıl bölüşeceklerini, birinin diğerlerinin payını satın alıp alamayacağını ya da taşınmazı birlikte satıp bedeli paylaşma konusunda uzlaşıp uzlaşamayacaklarını konuşmak için bir fırsattır. Paydaş sayısının fazla olduğu miras taşınmazlarında tüm paydaşların görüşmeye katılımının sağlanması ayrıca önem taşır. Anlaşma sağlanamazsa dava yolu açılır.

Dava Nerede ve Kime Karşı Açılır?

• Görevli mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazlara ilişkin bu davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Beylikdüzü sınırları içindeki bir taşınmaz için dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede görülür.

• Taraflar: Dava, ortaklığın giderilmesini isteyen paydaş tarafından diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan biri davada yer almazsa dava sonuçlandırılamaz; vefat etmiş paydaşlar varsa onların mirasçılarının da davaya dâhil edilmesi gerekir.

Paylaşma Nasıl Yapılır?

Aynen Taksim (Malın Bölünmesi)

Mahkeme öncelikle malın aynen, yani fiziki olarak bölünerek paydaşlara paylaştırılmasına karar verir (TMK m. 699). Bunun için taşınmazın bölünmeye elverişli olması ve bölünmenin önemli bir değer kaybına yol açmaması gerekir. Aynen paylaştırmada parçalar arasında değer farkı varsa, bu fark para ödenerek denkleştirilebilir.

Satış Yoluyla Paylaşma

Malın aynen bölünmesi mümkün değilse ya da bölünme malın değerini önemli ölçüde düşürecekse, mahkeme malın açık artırma yoluyla satılmasına ve satış bedelinin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılmasına karar verir. Paydaşlar da açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir.

Tarım Arazilerinde Durum

Beylikdüzü ve çevresindeki taşınmazların bir kısmı tarım arazisi niteliğinde olabilir. Tarım arazilerinde, kanunda öngörülen asgari parsel büyüklüklerinin altında bölünmeye izin verilmediğinden aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz. Bu nedenle tarım arazilerine ilişkin davalarda satış yoluyla paylaşma daha sık gündeme gelir. Taşınmazın imar durumu ve niteliği, dava sürecinde bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.

Dava Süresini Etkileyen Etkenler

Ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar süreceği her dosyada farklıdır. Süreyi en çok etkileyen konular şunlardır:

• Paydaş sayısı: Paydaş sayısı arttıkça tebligat işlemleri uzar. Yurt dışında yaşayan paydaşlara tebligat yapılması ayrıca zaman alabilir.

• Mirasçılık belgelerinin tamamlanması: Tapuda adı geçen ancak vefat etmiş paydaşların mirasçılarının belirlenmesi, davanın ilerleyebilmesi için ön şarttır.

• Keşif ve bilirkişi incelemesi: Taşınmazın değeri, bölünmeye elverişli olup olmadığı ve imar durumu genellikle yerinde keşif ve bilirkişi raporuyla belirlenir.

• Kanun yolları: Karara karşı istinaf ve temyiz yollarına başvurulması hâlinde karar ancak bu aşamalar tamamlandıktan sonra kesinleşir.

Satış Kararından Sonra Ne Olur?

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilip karar kesinleştiğinde satış, mahkemenin görevlendirdiği satış memurluğu aracılığıyla açık artırmayla yapılır. Satış bedelinden satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır. Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz gibi kayıtlar varsa, bunların satış bedelinden nasıl karşılanacağı ayrıca değerlendirilir.

Davada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tapu kayıtlarını güncel olarak inceleyin: Paydaşların kimler olduğu, payların oranı ve taşınmaz üzerinde ipotek, şerh veya haciz bulunup bulunmadığı davanın seyrini etkiler.

• Vefat eden paydaşları tespit edin: Tapuda adı geçen paydaşlardan vefat edenler varsa, mirasçılarının belirlenmesi için mirasçılık belgesi alınması gerekir. Bu aşama uygulamada en çok zaman alan adımlardan biridir.

• Paydaşlar arasındaki kullanım ilişkisini belgeleyin: Taşınmazı tek başına kullanan bir paydaş varsa, bu durum ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) gibi taleplerin değerlendirilmesini gündeme getirebilir.

• Masrafları baştan öngörün: Harç, bilirkişi, keşif ve tebligat giderleri dava açılırken davacı tarafından karşılanır. Uygulamada yargılama giderleri karar aşamasında paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

• Payınızı satmayı düşünüyorsanız önalım hakkını hesaba katın: Bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar kanunda öngörülen süreler içinde yasal önalım hakkını kullanabilir.

Taşınmazınızın durumunu değerlendirmek için randevu ve iletişim bilgilerimize İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Paydaşlardan biri satışa razı olmazsa taşınmaz satılabilir mi?

Paydaşlar anlaşamazsa her paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme önce aynen bölmeyi değerlendirir; bu mümkün değilse veya malın değerini önemli ölçüde düşürecekse, bazı paydaşlar karşı çıksa bile açık artırmayla satışa karar verebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

Miras kalan bir tarla için dava açarken hangi belgeler gerekir?

Taşınmazın güncel tapu kaydı, mirasçılık belgesi (veraset ilamı), paydaşların kimlik ve adres bilgileri ile arabuluculuk son tutanağı temel belgelerdir. Paydaşlardan vefat edenler varsa onların mirasçılık belgeleri de gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.